L'immobilier en 2018 focus sur les changements

L'immobilier en 2018 focus sur les changements

Adoptée le 21 décembre par le Parlement et validée le 28 décembre par le Conseil constitutionnel, la loi de finances 2018 contient de nombreuses nouveautés en matière de fiscalité immobilière et d'aide au logement. Les principaux changements : taxe d’habitation, IFI, bail mobilité mais aussi PTZ ou assurance emprunteur.

1 – Le Prêt à taux zéro en période transitoire

Dans un premier temps, le gouvernement avait annoncé un recentrage du PTZ dans le neuf sur les grandes agglomérations, et du PTZ pour la rénovation dans les zones rurales. Cette logique est préservée mais elle ne sera pleinement appliquée qu’en 2020, le président de la République Emmanuel Macron ayant décidé, mi-octobre, de lâcher du lest sur ce sujet. En 2018 et en 2019, le montant finançable à taux zéro dépendra de la nature du projet immobilier ainsi que de sa situation géographique :

- Zones A, A bis et B1 : quotité de 40% (PTZ uniquement dans l’immobilier neuf)

- Zones B2 et C : quotité de 20% (PTZ dans le neuf et l’ancien).

Les textes réglementaires fixant les conditions de ressources pour l'année prochaine et le nouveau zonage ne sont pas encore parus. Les modalités précises du « PTZ 2018 » ne seront donc connues que dans les prochains jours.

2 – Crédit immo : la domiciliation de revenus encadrée

Une nouveauté dans les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2018 ! Désormais, si la banque souhaite vous contraindre à ouvrir un compte courant pour domicilier vos revenus, elle doit respecter plusieurs conditions. En premier lieu, l’offre devra préciser « la nature de l’avantage individualisé », par exemple un taux préférentiel, attribué en contrepartie de la domiciliation.

Surtout, la durée maximale de la contrainte de domiciliation est de 10 ans. Si le client ne respecte pas cette clause du contrat, il risque de perdre son « avantage individualisé ». Au-delà du délai indiqué, cet avantage est « acquis » et le client sera donc libre de changer de compte bancaire.

 

3 – Le changement d’assurance emprunteur ouvert à tous

A partir de 2018, tout ménage remboursant un crédit immobilier peut changer d’assurance emprunteur. Jusqu’à présent, la réglementation n'autorisait les substitutions d’assurance que lors de la première année de remboursement du prêt immobilier. Désormais, cette procédure peut donc être initiée chaque année, par n’importe quel emprunteur.

Un bémol, de taille : suite à une requête de la profession bancaire, cette mesure votée lors des derniers mois du quinquennat de François Hollande est actuellement soumise à une décision du Conseil constitutionnel. Le verdict sera prononcé le 12 janvier. Suspense !

4 – L’APL accession moins accessible

A ce jour, les emprunteurs bénéficiant d’un prêt à l’accession sociale (PAS) ou autre prêt conventionné peuvent percevoir l’aide personnalisée au logement (APL), sous réserve d’être éligibles bien entendu. Ce dispositif, parfois surnommé « APL accession », sera restreint en 2018.

Dans un premier temps, le gouvernement comptait supprimer le bénéfice de l’APL pour tous les accédants à la propriété. La version définitive du budget 2018 prévoit finalement une période de transition : suppression pour l’accession dans l’immobilier neuf dès 2018, et pour l’ancien en 2020. Lors de cette période transitoire, l’APL accession dans l’ancien sera limitée aux zones « détendues », autrement dit les villes moyennes et les zones rurales. Les communes concernées doivent faire l'objet d'un décret.

 

5 - Location : création d’un « bail mobilité »

C’est l’une des mesures phare de la « stratégie logement » présentée au début de l’automne par le gouvernement : « la création d’un bail mobilité spécifique de 1 à 10 mois non renouvelable et sans dépôt de garantie ». Réservé aux « personnes en formation professionnelle, en contrat d’apprentissage ou en stage » dans la première mouture de la stratégie logement, il pourrait finalement être élargi à l’ensemble des locataires du parc privé, tout en étant destiné en priorité aux plus jeunes.

Les contours précis du projet ne seront connus qu’en février. Le « bail mobilité » doit en effet être intégré dans la loi logement, qui fait actuellement l’objet d’une « conférence de consensus » au Sénat, avant une présentation en conseil des ministres « début février ».

6 – Baisse de 30% de la taxe d’habitation

La suppression de la taxe d’habitation, pour 80% des contribuables, fait partie des annonces les plus médiatiques du candidat Macron lors de la campagne présidentielle. La mise en œuvre sera progressive. Le budget 2018 prévoit une première baisse de 30% pour les ménages concernés, puis de 65% en 2019, avant une exonération complète en 2020. Le porte-parole du gouvernement Christophe Castaner a confirmé que la suppression totale de la taxe d’habitation reste envisageable, mais il ne s’agit pas d’un « sujet prioritaire ».

Pour une personne seule, le seuil d’exonération a été fixé à 27 000 euros de revenu fiscal de référence (RFR). Tous les contribuables dont le RFR est inférieur au seuil annoncé profiteront donc dès 2018 d’une diminution de 30%.

7 - Recentrage du dispositif Pinel

Le budget 2018 prolonge le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif dit « Pinel » jusqu’en 2021. Cependant, à l'image du PTZ, ce dispositif est recentré sur les zones les plus tendues, A et B1, et ce dès 2018. Dans les zones B2 et C, qui correspondent aux villes moyennes et zones rurales, la réduction Pinel reste envisageable à condition que les demandes de permis de construire aient été déposées au plus tard le 31 décembre 2017, et si l’acquisition est effective dans le courant de l'année 2018.

8 – L’ISF transformé en impôt sur la fortune immobilière

Emmanuel Macron avait annoncé lors de la campagne électorale qu’il comptait recentrer l’ISF sur la « rente immobilière ». Le budget 2018 « abroge » ainsi l’ISF pour créer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pour les contribuables concernés, les actifs financiers n’entrant pas dans l’assiette de l'IFI, cela se caractérise par une baisse d’impôt en 2018.